近日，國內首單央企租賃住房REITs——保利租賃住房REITs經上交所審議通過。這是住房租賃市場的一個標誌性事件，對樓市生態將産生深遠影響，從而推動“房子是用來住的，不是用來炒的”發展趨勢。

　　該單REITs的推出，有利於租賃住房企業加快資金回籠，加大市場投入；有利於投資人分享租金收入和物業升值收益；更有利於市場發展，化解一線城市的居住難題，惠及更多普通租戶。

　　上交所總經理黃紅元指出，保利租賃住房REITs項目的推出，為資本市場服務租賃住房行業發展探索和積累了有益經驗，是上交所積極響應國家政策，助力住房租賃市場發展的重要舉措。

　　問：國內首單央企租賃住房REITs--保利租賃住房REITs在上交所審議通過，請您簡單介紹一下該産品基本情況和主要作用？

　　答：在中國證監會的部署下，保利租賃住房類REITs項目最近已獲得上交所審議通過。該項目是具有權益型REITs屬性的資産證券化産品，屬於國內首單央企租賃住房REITs，具有重要創新意義和示範意義。本項目總規模50億元，優先級評級AAA，産品期限18年，分期發行，底層物業資産是上交所上市公司保利地産自持的優質租賃住房。

　　本項目對應的租賃住房主要是青年公寓和養老公寓，該類公寓填補了當前租賃市場的短版，具有較好的社會意義。圍繞住房租賃市場開展資産證券化業務，也是國外資本市場的通行做法，對於加快推進住房租賃市場建設具有非常積極的推動作用。此外，本項目還有一個亮點是分期發行，發行人可以根據自身與市場發展情況，在兩年的有效期內靈活安排發行批次和規模，體現了我國REITs市場的發展創新。

　　問：本單保利租賃住房REITs對市場有哪些積極意義？對住房租賃市場的影響幾何？

　　答：習總書記在十九大報告中強調“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，為住房市場的發展指明瞭方向。近期，國務院辦公廳制定發佈了關於加快培育和發展住房租賃市場的有關文件，住房城鄉建設部、證監會等九個部委也專門制定了加快發展住房租賃市場的通知，明確提出了推進“REITs試點”的戰略部署。本單租賃住房REITs的落地，是上交所積極響應國家政策，落實主管部門部署的，為優質 住房租賃企業提供金融服務的重要舉措。

　　近幾年來，社會各界特別關注住房租賃市場的發展。推進住房租賃市場發展，增加租賃住房的有效供給，離不開金融市場、資本市場的服務和支援。本單租賃住房REITs産品的推出，為資本市場服務租賃住房行業發展探索和積累了有益經驗。通過為企業提供切實的融資渠道和投資退出路徑，盤活存量房屋用於租賃市場，增加租賃住房的有效供給，從而助力於形成一個有效的、規模化的住房租賃市場，也使相關企業能夠充分利用社會的資源，合理控製成本，實現多方共贏。

　　問：目前國內租賃住房REITs市場發展如何，現有規模多大，未來上交所會在其他領域做類似的嘗試嗎？

　　答：上交所股票市場在服務優質企業上市，促進實體經濟發展發面已為廣大投資者熟知，此外我們的公司債券和資産證券化等創新産品也在服務實體經濟方面取得了長足的進步。截止2017年10月，上交所資産證券化産品融資規模將近7000億，存量規模為5000億左右，在支援綠色經濟、扶貧普惠、推進基礎設施建設等方面已經取得了一定成績。

　　租賃住房REITs，就是資産證券化産品中比較有代表性的創新産品。此次保利租賃住房REITs的成功推出對於加快推進租賃住房市場建設具有非常積極的示範效應。考慮到該産品主體資質與産品結構設計較好，其他符合條件的且致力於住房租賃市場發展的住房企業也可以借鑒該模式，探索開展資産證券化業務，借助資本市場的服務實現企業良性發展，為社會提供更多的租賃住房。

　　問：請簡單介紹一下，這個産品的風險控制機制主要體現在哪些方面？

　　答：資本市場創新要牢記風險防控為先，作為創新的首單試點，風險控制很重要。本單産品分為優先級證券和次級證券，優先級證券銷售專業投資者，次級證券由保利地産自持，實現了良好的風險分配，確保了産品安全性。此外，資産證券化産品的安全性還具有穩定現金流的支撐和保障。以本單産品為例，租賃住房的租金收入相對穩定，為産品的收益分配和投資者權利保護提供了支援，同時，該專項計劃間接持有標的物業；租金收入與底層物業都通過相關安排獨立於保利地産公司資産，實現了與保利地産本身的風險隔離，為産品的安全性提供了良好的保障。

　　此外，本産品也充分借鑒了一些國外成熟做法，參與各方作了一些針對性的安排，力爭實現整體風險可控，確保此類産品後續持續健康發展。