一、基礎設施公募REITs定義
我國公開募集基礎設施證券投資基金（以下簡稱基礎設施公募REITs）是指依法向社會投資者公開募集資金形成基金財産，通過基礎設施資産支援證券等特殊目的載體持有基礎設施項目，由基金管理人等主動管理運營上述基礎設施項目，並將産生的絕大部分收益分配給投資者的標準化金融産品。按照規定，我國基礎設施公募REITs在證券交易所上市交易。
基礎設施資産支援證券是指依據《證券公司及基金管理公司子公司資産證券化業務管理規定》等有關規定，以基礎設施項目産生的現金流為償付來源，以基礎設施資産支援專項計劃為載體，向投資者發行的代表基礎設施財産或財産權益份額的有價證券。基礎設施項目主要包括倉儲物流，收費公路、機場港口等交通設施，水電氣熱等市政設施，污染治理、資訊網路、産業園區等其他基礎設施。
二、基礎設施公募REITs意義
基礎設施公募REITs是國際通行的配置資産，具有流動性較高、收益相對穩定、安全性較強等特點，能有效盤活存量資産，填補當前金融産品空白，拓寬社會資本投資渠道，提升直接融資比重，增強資本市場服務實體經濟質效。短期看有利於廣泛籌集項目資本金，降低債務風險，是穩投資、補短板的有效政策工具；長期看有利於完善儲蓄轉化投資機制，降低實體經濟杠桿，推動基礎設施投融資市場化、規範化健康發展。
三、基礎設施公募REITs架構特點
一是80%以上基金資産投資于基礎設施資産支援證券，並持有其全部份額；基金通過基礎設施資産支援證券持有基礎設施項目公司全部股權；
二是基金通過資産支援證券和項目公司等特殊目的載體取得基礎設施項目完全所有權或經營權利；
三是基金管理人主動運營管理基礎設施項目，以獲取基礎設施項目租金、收費等穩定現金流為主要目的；
四是採取封閉式運作，收益分配比例不低於合併後基金年度可供分配金額的90%。
基礎設施公募REITs示例圖
四、基礎設施公募REITs産品特點
基礎設施公募REITs是並列于股票、債券、基金和衍生品的證券品種，産品具備以下特點：
一是公募REITs可盤活存量資産，提升基礎設施資産估值，獲得流動性溢價，同時提供增量投資資金，改善負債水準，降低企業杠桿率，助力企業“輕資産”運營模式轉型，更好地推動資本市場服務實體經濟；
二是公募REITs産品將90%的基金年度可分配利潤用於分配，高比例分紅，同時由於基礎設施項目權屬清晰，現金流持續、穩定，投資回報良好，填補了當前金融産品的空白，豐富了投資品種，便利投資者投資于流動性較弱的基礎設施項目；
三是公募REITs産品規則透明健全，比照公開發行證券要求建立上市審查制度，制定了完備的發售、上市、交易、收購、資訊披露、退市等具體業務規則。基礎設施項目可借助資本市場公開、透明機制，通過資本市場融資，引導金融資金參與實體項目建設，實現高品質發展。
五、上交所私募REITs實踐
上交所積極探索實踐，初步構建了類型豐富、運作穩健的私募REITs市場。截至2020年底，上交所私募REITs産品已經覆蓋高速公路、倉儲物流、産業園區、租賃住房、商業物業等多種不動産類型；推出了首單基礎設施私募REITs，引領了境內市場儲架式産品、可擴募産品等多輪創新，為試點公募REITs積累了豐富的實踐經驗。
此外，上交所基金市場規模佔比超過交易所市場的70%，品種覆蓋股票、債券、黃金、貨幣等多種資産類別，連接場內、場外，跨越境內、境外。上交所ABS資産類型覆蓋應收賬款、融資租賃、消費金融、基礎設施等全部大類基礎資産，發行規模超過3萬億元，市場規模約佔交易所市場的70%。